Die Lebensumstände von Migrantenarbeitern in der Schweiz: Haben sie Einfluss auf die Miet- und Immobilienpreise? Ein neuer Studienbeitrag wirft ein Licht auf eine sensible Frage in der aktuellen politischen Klima der Schweiz.
Wenn man sich die Immobilienpreise ansieht, die Einfamilienhäuser oder Apartments, so haben die Preise für unbewegliche Vermögenswerte in der Schweiz in den letzten Jahren stetig zugenommen. Und die Mangel an Unterkünften verschlechtert sich nur weiter.
Die Migration ist eine der treibenden Kräfte hinter dieser Entwicklung. In den letzten 25 Jahren ist die Bevölkerung von 7,2 Millionen auf über 9 Millionen angestiegen. Hauptsächlich aufgrund der Migration von Arbeitskräften. Mit der Ankunft von Flüchtlingen aus der Ukraine hat der Netto-Migration sogar in dieser Dekade zugenommen.
Dies ist ausreichend, um Einfluss auf die politische Debatte in der Schweiz zu nehmen. Die Angst vor den negativen Auswirkungen der unkontrollierten Bevölkerungszunahme hat die Verhandlungen über neue zweiparteiige Abkommen mit der EU beeinflusst.
Die Migration in den letzten Jahren ist hauptsächlich durch innere Bedürfnisse angetrieben. Die Schweiz benötigt Spezialisten, die sie außerhalb ihrer Grenzen findet. Im Jahr 2024 wurden zwei von drei neu geschaffenen Positionen von außerhalb besetzt, insbesondere in den Nachbarländern. Deutschland, Frankreich und Italien machen etwa 40% des Netto-Migrationsanteils aus, wie albinfo.ch berichtet.
Ein neuer Studienbeitrag tritt in die Depolitikalisierung eines Debats ein, der oft auf emotionaler Grundlage geführt wird, schreibt RTS. Dieser Bericht von der Beratungsfirma Wüest Partner wirft ein Licht auf die Art und Weise, wie die Migration zum Schweizer Immobilienmarkt beiträgt. Er zeigt auch den Einfluss auf die Preise und Mieten.
Wo wohnen Migrantenarbeiters?
Die Neuzugewanderten aus dem Ausland bevorzugen die städtischen Bereiche, wie Wüest Partner feststellt. Nur ein Drittel von ihnen berücksichtigt den Umzug in das Dorf, während 40% der Schweizer Männer und Frauen sich vorstellen können, in grüne Wiesen zu ziehen.
Die Großstädte werden von beiden Gruppen gleichwertig bewertet. Allerdings haben Migranten mehr Chancen, sich für die peri-urbane Zonen, die Zonen der Übergangszone zwischen Stadt und Dorf, die kleinen und mittelgroßen Städte zu entscheiden. Diese Regionen sind weniger teuer, aber gut verbunden und leicht erreichbar.
Im Vergleich zwischen den Kantonen haben Genf, Wallis, Basel-Stadt, Schaffhausen, Neuchâtel und Zürich einen internationalen Migrationsbilanz über dem Durchschnitt.
Erstaunlicherweise ziehen die Hauptstädte – Genf, Basel-Stadt und Zürich – ein überdurchschnittliches Anzahl von jungen Einwanderern an, trotz der Mangel an Unterkünften und der hohen Mieten, mit denen sie konfrontiert sind. Der Migrationsbilanz in diesen Städten ist jedoch negativ.
Genf und Zürich, mit ihren Vielfalt, ziehen eine große Anzahl von hochqualifizierten Arbeitern an, wie Robert Weinert, Hauptanalyst bei Wüest Partner, erklärt. „Diese Menschen können hohe Mieten bezahlen.“ Der innere Migrationsfluss ist jedoch oft mit dem Bau eines neuen Hauses verbunden. Die Notwendigkeit von zusätzlichen Wohnraum treibt Menschen oft in weniger teure, periphere Zonen.
Wenn man nur den inneren Migrationsfluss berücksichtigt, fallen Schaffhausen und Freiburg heraus. In diesen beiden Kantonen ist der Netto-Migrationsfluss von anderen Teilen der Schweiz überwiegend positiv. Schaffhausen ist auch sehr gefragt von Ausländern, im Gegensatz zu Freiburg.
„In diesen beiden Kantonen sind die Mieten und Immobilienpreise relativ frei“, erklärt Robert Weinert. Nebenbei ist die Steuerbarriere niedrig im Vergleich zum regionalen Durchschnitt. Dies ist besonders in Freiburg der Fall, der nicht unbedingt effektiv ist in der nationalen Steuerhöhe, aber von einer günstigen Lage profitiert, nahe an Vaud und Bern, zwei Kantone mit hohen Steuern.
Was erwarten sich die Neuzugewanderten von einem Apartment in der Schweiz?
Der Preis oder die Miete, der Wohnraum, die Ruhe und das Licht sind die wichtigsten Kriterien für mehr als 90% der von Wüest Partner befragten Personen, unabhängig von ihrer Nationalität.
Der Unterschied liegt jedoch in den zweiten Kriterien. Die Schweizer legen mehr Wert auf Nachhaltigkeit – ökologische Materialien, grüne Energie und andere – sowie auf die Nähe zu ihrem sozialen Umfeld.
Im Gegensatz dazu bevorzugen die Migranten die Nähe zu ihrem Arbeitsplatz, gute Verkehrskontakte und die Anwesenheit von Schulen in der Nähe.
Diese Unterschiede spiegeln auch die demografische Struktur der beiden Gruppen wider. Die Neuzugewanderten sind jünger, oft in der Erwerbsalter und haben oft Kinder. Daher geben sie den praktischen Kriterien Vorrang, wie Wüest Partner feststellt. Die Schweizer Familien sind im Durchschnitt älter und finanziell besser gestellt. Sie legen mehr Wert auf die Qualität des Wohnraums und des Umfelds.
Wer konsumiert mehr Wohnraum?
Die Ausländer nehmen weniger Wohnraum pro Person ein als die Schweizer. Tatsächlich, deutlich weniger. Die Schweizer Familien haben im Durchschnitt 1,9 Zimmer pro Person, während die ausländischen Familien nur 1,4 Zimmer haben. Das Gleiche gilt für den Wohnraum.
Die Einkommensunterschiede könnten ein Teil der Erklärung sein, wie Robert Weinert sagt. Aber auch der Umstand, dass ausländische Familien im Durchschnitt mehr Kinder haben. „Es ist auch zu beachten, dass die Eigentumsquote von einem Haus höher ist bei den Schweizern, obwohl Eigentümer im Allgemeinen mehr Wohnraum pro Person einnehmen.“
Sind Sie Eigentümer oder Mieter?
Im Jahr 2023 besaßen 44,1% der Schweizer Familien ihre Häuser. Bei gemischten Familien erreichte diese Quote 27,5%, und nur 12,3% bei ausschließlich ausländischen Familien. „Auch nach einigen Jahren in der Schweiz bleibt die Mehrheit der Migranten Mieter“, wie Wüest Partner feststellt.
Es gibt einige Erklärungen für diese Situation: eine niedrigere Durchschnittsalter, oft geplante, vorübergehende Entscheidungen und begrenzte finanzielle Mittel. Dies ist besonders der Fall, wenn es um den Erbkapital geht, der in einem schweizerischen Kontext, in dem er offensichtlich zunehmend an Bedeutung gewinnt, nicht ausreicht.
Welchen Einfluss hat die Migration auf Mieten und Immobilienpreise?
Während die Migranten überwiegend Mieter sind, kaufen sie mit höherem Einkommen immer mehr Häuser oder zweite Häuser nach einigen Jahren, wie Wüest Partner feststellt.
Während die Migration die Nachfrage auf dem Mietmarkt anregt, wählen einige Menschen, die in der Schweiz leben, entschieden, ein Haus zu kaufen, was den Immobilienmarkt indirekt anregt.
Laut Wüest Partner führt eine Zunahme der Bevölkerung um 1% zu einer Zunahme der Immobilienpreise um 0,88% für Einfamilienhäuser und um 1,37% für Apartments. In diesem Fall steigen die vorgeschlagenen Mieten um 1%.
Die Autoren des Studienbeitrags geben dem Umstand, dass der Effekt auf dem Mietmarkt gleich stark ist wie auf den Immobilienpreisen, obwohl die Mehrheit der Migranten Mieter sind, die Tatsache, dass strengere Regulierungen auf dem Mietmarkt, die den Preismoderierung dienen, eine Rolle spielen.
Aber Wüest Partner betont die Bedeutung anderer Variablen bei der Bestimmung der Preise. „Bei unbeweglichen Vermögenswerten sind die Hypothekennormen, die wirtschaftliche Entwicklung und die Inflation entscheidend. Im Segment der Mieten sind die Referenznormen, die Inflation und die Freiheitsquote die dominier
